Immobilienentwicklung mit Qualitätsanspruch: Die 3SI Immogroup im aktuellen Marktumfeld
Die Arbeitswelt befindet sich im Umbruch: Mit einer durchschnittlichen Büropräsenz von nur 52% steht der Immobilienmarkt vor fundamentalen Herausforderungen. Der aktuelle Office-Report 2025 von team gnesda zeigt, wie hybrides Arbeiten den Flächenbedarf verändert, während die Mietpreise weiter steigen. Die Analyse offenbart ein Reduktionspotenzial von 28,4% der Büroflächen in Wien bei gleichzeitig wachsendem Bedarf an hochwertigen Interaktionsflächen. Erfahren Sie, wie sich die Nachfrage entwickelt, welche Chancen sich für Investoren bieten und warum Nachhaltigkeit zum entscheidenden Faktor wird.
Die Zukunft der Assetklasse Büro in Zeiten des hybriden Arbeitens
Im aktuellen Marktumfeld stellt sich zunehmend die Frage nach der Zukunft der Assetklasse Büro. Der Office-Report 2025 von team gnesda präsentiert eine fundierte Analyse der gegenwärtigen Situation und beleuchtet die Perspektiven für die kommenden Jahre. Die nachfolgende Ausarbeitung fasst die wesentlichen Erkenntnisse aus einem Expertengespräch zusammen und gibt Einblick in die aktuellen Entwicklungen.
Hybrides Arbeiten verändert den Flächenbedarf
Die durchschnittliche Präsenz der Mitarbeitenden in Büros liegt aktuell bei lediglich 52%. Entgegen der öffentlichen Debatte zur “Rückkehrpflicht” zeigt der Office-Report 2025, dass 96% der Unternehmen und 99,4% der Mitarbeitenden in Österreich Zugang zu Homeoffice haben – durchschnittlich 2,4 Tage pro Woche. Selbst am stärksten frequentierten Tag (Dienstag) sind maximal 68% der Beschäftigten im Büro präsent, freitags sinkt dieser Wert auf durchschnittlich 29%.
Diese Zahlen verdeutlichen, dass etwa ein Drittel aller Schreibtische in Wiens Büros faktisch nicht benötigt werden. Ein Sharing-Faktor von 0,68 wäre problemlos möglich, entsprechend der maximalen Anwesenheit der Mitarbeitenden.
Qualitative Transformation statt quantitativer Reduktion
Die Analyse zeigt: Der Büromarkt benötigt nicht weniger Flächen, sondern qualitativ andere. “Wir brauchen heute viel mehr Fläche für Interaktion, für das Gespräch”, erläutert der Experte im Interview. Die Büros müssen “magnetische Anziehungskraft haben, damit Mitarbeitende gerne und oft kommen.”
Die Veränderung des Nutzungsverhaltens führt zu einer deutlichen Differenzierung im Markt:
- Flächen mit hoher Qualität und Interaktionsmöglichkeiten erfahren starke Nachfrage
- Flächen, die wenig Mehrwert bieten, werden zunehmend weniger nachgefragt
- Es wird “eine nicht unbeträchtliche Umnutzung von Büroflächen in andere Flächen geben”
Marktdaten und Preisentwicklung
Die Mietpreise im Büromarkt sind trotz der veränderten Nutzungssituation hoch und weiter gestiegen. Dies liegt einerseits an der Inflation, andererseits am geringen Angebot und der niedrigen Leerstandsrate. Für hochwertige Flächen werden sehr hohe Mieten erzielt.
Gleichzeitig hat sich ein Sekundärmarkt durch Untervermietung entwickelt, als Reaktion auf den Flächenüberhang bei vielen Organisationen, die temporär eine Kompensation des Aufwandes für nicht genutzte Flächen suchen.
Die Neuproduktion von Büroflächen befindet sich auf einem historischen Tiefstand: “Wir haben es noch nie gehabt, dass so wenig neue Fläche produziert wurde.”
Entwicklungsperspektiven für den Büromarkt
Mittelfristig ist mit einer deutlichen Veränderung der Marktdynamik zu rechnen:
- Aufgestaute Nachfrage: Die Flächentransaktionen in Wien lagen im Vorjahr bei nur 168.000 Quadratmetern – in den besten Jahren waren es 400.000 bis 450.000 Quadratmeter. Dadurch baut sich ein erheblicher Rückstau auf.
- Unvermeidliche Marktbewegung: “Es wird irgendwann einmal die Staumauer des Rückstaus brechen. Es wird unglaublich viel Aktivität im Markt passieren.”
- Angebotsengpass: Die stark steigende Nachfrage wird auf ein begrenztes Angebot treffen. “Die Nachfrage wird massiv ansteigen. Das Angebot wird einfach nicht da sein.”
- Umbauprojekte statt Neubau: Durch die eingeschränkte Neuflächenproduktion werden Umbauprojekte zunehmend an Bedeutung gewinnen.
Nachhaltigkeitsaspekte und Effizienzpotenziale
Die Transformation des Büromarktes bietet erhebliche Nachhaltigkeitspotenziale. Der Office-Report 2025 zeigt, dass die tatsächlich gemietete Fläche pro Mitarbeitenden aktuell bei durchschnittlich 19,5 Quadratmetern liegt – ein Anstieg gegenüber 18,3 Quadratmetern im Jahr 2022.
Ein Benchmark von 14m² pro Person ist mit durchdachten Konzepten problemlos erreichbar – ein Reduktionspotenzial von 5,5m² pro Person. Bei rund 11 Millionen Quadratmetern Bürofläche in Wien entspräche eine Flächenreduktion von 28,4% einer Einsparung von rund 3,3 Millionen Quadratmetern – vergleichbar mit der Fläche des 6. und 7. Bezirks zusammen.
Der New Work Score als Effizienzindikator
Erstmals wurde im Office-Report 2025 der New Work Score (NWS) erhoben, der die Reife moderner Arbeitswelten messbar macht. Unternehmen mit hohem NWS sind nachweislich agiler, produktiver, technologieoffener, flächeneffizienter und kulturell stärker verbunden. Ihr Flächenverbrauch liegt bei durchschnittlich 12,5m² pro Mitarbeitenden – bei den effizientesten sogar unter 10m². Unternehmen mit niedrigem NWS verbrauchen hingegen bis zu 54% mehr Fläche.
Fazit und Ausblick
Die Analyse des Büromarktes zeigt eine tiefgreifende Transformation. Hybride Arbeitsmodelle sind keine vorübergehende Erscheinung, sondern etablierte Praxis. Dies führt zu einem signifikanten Wandel der Anforderungen an Büroflächen: weg von standardisierten Arbeitsplätzen, hin zu interaktiven Begegnungsräumen mit “magnetischer Anziehungskraft”.
Die aufgestaute Nachfrage und das begrenzte Angebot werden mittelfristig zu einer dynamischen Marktentwicklung führen, bei der qualitativ hochwertige Flächen klar im Vorteil sind. Gleichzeitig bietet die Transformation erhebliche Potenziale für mehr Flächeneffizienz und Nachhaltigkeit.
Für Immobilienentwickler, Investoren und Unternehmen gilt es, diese Entwicklung frühzeitig zu erkennen und strategisch zu nutzen – sei es durch die Schaffung neuer, hochwertiger Flächen oder durch die intelligente Transformation bestehender Immobilien.
